Disdetta della locazione: termini e contestazione
La forma della disdetta
La disdetta di una locazione riguardante locali d'abitazione o commerciali deve avvenire per scritto e, da parte del locatore, mediante un modulo ufficiale approvato dal Cantone (art. 266l CO). Una disdetta che non rispetta questa forma è nulla e priva di effetto.
I termini e le scadenze
Salvo diverso accordo, una locazione d'abitazione può essere disdetta con un preavviso di almeno tre mesi per la prossima scadenza fissata dall'uso locale (art. 266c CO). I termini e le scadenze applicabili alle locazioni commerciali o mobiliari sono diversi e fissati dagli art. 266a-266e CO.
Il conduttore può anche disdire la locazione anticipatamente, prima della scadenza contrattuale, se presenta un conduttore sostitutivo solvibile e pronto a riprendere la locazione alle stesse condizioni (art. 264 CO).
La disdetta abusiva
Una disdetta può essere annullata se contraria alle regole della buona fede (art. 271-271a CO), in particolare quando è data perché il conduttore ha fatto valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione, durante una procedura di conciliazione o giudiziaria relativa alla locazione, o entro i tre anni successivi alla fine di tale procedura se il locatore ha ottenuto ragione in misura essenziale, salvo eccezioni previste dalla legge.
Contestare una disdetta
Il conduttore che ritiene la propria disdetta abusiva deve adire l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento (art. 273 CO). Trascorso questo termine, la disdetta non può più essere contestata per questo motivo.
Domande frequenti
Il mio locatore deve giustificare la disdetta della mia locazione?
No, la legge non richiede un motivo per una disdetta ordinaria. La disdetta può tuttavia essere annullata se data in circostanze contrarie alla buona fede previste dagli art. 271-271a CO.
Cosa fare se ricevo una disdetta senza il modulo ufficiale?
Una disdetta data dal locatore senza il modulo ufficiale approvato dal Cantone è nulla (art. 266l CO): è considerata come mai data, senza nemmeno la necessità di contestarla davanti all'autorità di conciliazione.
Posso disdire la mia locazione prima della scadenza contrattuale?
Sì, a condizione di presentare un conduttore sostitutivo solvibile, pronto a riprendere la locazione alle stesse condizioni e accettabile per il locatore (art. 264 CO).
Entro quale termine devo contestare una disdetta che ritengo abusiva?
Entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta, adendo l'autorità di conciliazione competente (art. 273 CO).