Kündigung des Mietvertrags: Fristen und Anfechtung
Die Form der Kündigung
Die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses über Wohn- oder Geschäftsräume muss schriftlich erfolgen und, seitens der Vermieterschaft, mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars (Art. 266l OR). Eine Kündigung, die diese Form nicht einhält, ist nichtig und unwirksam.
Fristen und Termine
Mangels anderer Vereinbarung kann ein Wohnraummietvertrag mit einer Frist von mindestens drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin gekündigt werden (Art. 266c OR). Für Geschäfts- oder Fahrnismieten gelten andere Fristen und Termine gemäss Art. 266a-266e OR.
Die Mieterschaft kann den Mietvertrag auch vorzeitig kündigen, wenn sie eine zumutbare Ersatzmieterin oder einen zumutbaren Ersatzmieter stellt, die oder der zahlungsfähig ist und bereit ist, den Vertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR).
Die missbräuchliche Kündigung
Eine Kündigung kann angefochten werden, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271-271a OR), namentlich wenn sie ausgesprochen wird, weil die Mieterschaft nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über das Mietverhältnis oder innert drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens, falls die Vermieterschaft im Wesentlichen obsiegt hat, vorbehältlich gesetzlicher Ausnahmen.
Eine Kündigung anfechten
Die Mieterschaft, die ihre Kündigung für missbräuchlich hält, muss innert 30 Tagen nach deren Erhalt die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 273 OR). Nach Ablauf dieser Frist kann die Kündigung aus diesem Grund nicht mehr angefochten werden.
Häufige Fragen
Muss meine Vermieterin oder mein Vermieter die Kündigung begründen?
Nein, das Gesetz verlangt für eine ordentliche Kündigung keinen Grund. Die Kündigung kann jedoch für nichtig erklärt werden, wenn sie unter Umständen erfolgt, die gegen Treu und Glauben gemäss Art. 271-271a OR verstossen.
Was tun, wenn ich eine Kündigung ohne amtliches Formular erhalte?
Eine Kündigung der Vermieterschaft ohne das vom Kanton genehmigte amtliche Formular ist nichtig (Art. 266l OR): sie gilt als nie ausgesprochen, ohne dass es nötig wäre, sie vor der Schlichtungsbehörde anzufechten.
Kann ich meinen Mietvertrag vor Ablauf der vertraglichen Frist kündigen?
Ja, sofern ich eine zahlungsfähige Ersatzmieterin oder einen zahlungsfähigen Ersatzmieter stelle, die oder der bereit ist, den Vertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen und für die Vermieterschaft zumutbar ist (Art. 264 OR).
Innert welcher Frist muss ich eine Kündigung anfechten, die ich für missbräuchlich halte?
Innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung, durch Anrufung der zuständigen Schlichtungsbehörde (Art. 273 OR).